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Lors d’une succession, le notaire doit déclarer à l’administration fiscale la valeur vénale des biens immobiliers composant le patrimoine du défunt.

Dans la pratique, il est fréquent que les héritiers soient invités à fournir plusieurs avis de valeur réalisés par des agences immobilières. Pourquoi ? Tout simplement parce que cette démarche est généralement gratuite.

Un avis de valeur gratuit est-il toujours la meilleure solution ?

L’objectif d’un agent immobilier est de vendre un bien. Lorsqu’il réalise un avis de valeur, il espère souvent obtenir le mandat de vente. Il peut donc être tenté de retenir une valeur attractive pour convaincre le propriétaire de lui confier la commercialisation. Cette approche est parfaitement compréhensible au regard de son métier.

À l’inverse, la mission d’un expert en évaluation immobilière est différente. Il n’a aucun intérêt dans la vente du bien. Son rôle consiste à déterminer une valeur objective, argumentée et indépendante, conformément aux méthodes reconnues de l’expertise.

L’expert analyse non seulement les qualités du bien, mais également tous les éléments susceptibles d’en diminuer la valeur :

• servitudes ;
• état technique ;
• travaux à prévoir ;
• contraintes d’urbanisme ;
• situation locative ;
• nuisances ;
• difficultés de commercialisation ;
• contexte économique local.

Les conséquences d’une valeur mal déclarée

Une valeur déclarée trop élevée peut avoir des conséquences importantes :

• des droits de succession plus élevés que nécessaire ;
• des difficultés en cas de revente à un prix inférieur ;
• des interrogations de l’administration fiscale sur la cohérence entre la valeur déclarée et le prix de vente.

À l’inverse, une valeur objectivement justifiée, établie par un expert indépendant, constitue un élément de sécurité pour les héritiers comme pour le notaire.

En matière de succession, l’enjeu n’est pas d’obtenir l’estimation la plus élevée, mais la valeur la plus juste.

Une expertise représente un coût, mais elle peut permettre d’éviter des erreurs dont les conséquences financières sont bien supérieures.